Samedi dernier, j’ai reçu une famille au Cabinet Balzac.
Le fils venait nous présenter son premier projet d’investissement immobilier.
Le dossier était préparé.
Prix d’acquisition, travaux, financement, loyers, rentabilité, cash-flow : il avait travaillé son projet et connaissait ses chiffres.
Pourtant, quelques jours auparavant, son rendez-vous avec une banque s’était mal passé.
Son projet avait été rapidement écarté.
Cette situation m’a rappelé une chose essentielle que nous constatons régulièrement au cabinet :
un bon investissement immobilier ne commence pas chez le notaire. Il se construit bien avant.
Trouver un bien avec une rentabilité séduisante ne suffit pas.
Il faut vérifier le projet, anticiper son financement, choisir son mode de détention, mesurer sa fiscalité et parfois réfléchir dès le premier achat aux investissements qui suivront.
Et c’est précisément pendant cette période, avant de s’engager définitivement, que l’accompagnement par des professionnels spécialisés peut avoir le plus de valeur.
Un investissement immobilier ne se résume pas à une rentabilité
Lorsqu’un investisseur trouve un bien, les premiers calculs sont généralement assez similaires.
Quel est le prix ?
Quel montant de travaux faut-il prévoir ?
Combien peut-on louer le bien ?
Quelle sera la mensualité du crédit ?
Quelle rentabilité peut-on espérer ?
Quel sera le cash-flow ?
Ces chiffres sont indispensables.
Mais ils ne représentent qu’une partie de l’équation.
Un investissement qui paraît excellent sur un tableur peut être beaucoup moins intéressant lorsque l’on ajoute la fiscalité, les frais réels, les périodes de vacance, les travaux futurs ou une structure de détention mal adaptée.
Il faut challenger les hypothèses
Avant d’acheter, il faut donc volontairement chercher ce qui pourrait remettre en cause le projet.
Les loyers retenus sont-ils réellement ceux du marché ?
Le budget travaux est-il suffisamment prudent ?
Toutes les charges ont-elles été intégrées ?
Quelle fiscalité sera applicable aux revenus générés ?
Que se passe-t-il si le bien reste vacant plusieurs semaines ?
L’investisseur dispose-t-il d’une trésorerie suffisante en cas d’imprévu ?
Le projet reste-t-il intéressant avec des hypothèses moins favorables ?
Un projet solide n’est pas celui dont le scénario idéal fonctionne.
C’est celui qui reste cohérent lorsque la réalité s’écarte du scénario idéal.
La fiscalité doit être étudiée avant l’acquisition
C’est probablement l’une des erreurs les plus fréquentes.
L’investisseur trouve le bien, signe, finance l’opération et commence à louer.
Puis arrive la question : « Comment vais-je être imposé ? »
Elle arrive trop tard.
La fiscalité doit faire partie de l’étude du projet dès le départ.
Location nue ou location meublée ?
Le choix du mode d’exploitation entraîne des conséquences fiscales différentes.
Dans le cadre d’une location meublée, les régimes LMNP ou LMP peuvent notamment permettre, selon la situation de l’investisseur, de bénéficier de règles fiscales spécifiques.
L’amortissement comptable du bien peut également avoir une incidence importante sur le résultat fiscal de l’activité.
Mais le choix entre location nue et location meublée ne devrait jamais être effectué uniquement pour obtenir un avantage fiscal.
Il faut regarder l’ensemble de l’opération : le marché locatif, le rendement, les contraintes d’exploitation, la situation personnelle de l’investisseur et sa stratégie patrimoniale.
Faut-il acheter personnellement ou créer une société ?
C’est une autre décision majeure.
Et elle doit idéalement être prise avant l’acquisition.
Acheter personnellement, créer une SCI à l’IR, choisir une SCI à l’IS, envisager une SARL de famille ou construire une organisation comprenant plusieurs sociétés ne répondent pas aux mêmes objectifs.
La structure doit être la conséquence de la stratégie
Chez Cabinet Balzac, nous commençons donc par comprendre ce que l’investisseur souhaite réellement faire.
S’agit-il d’un investissement unique ?
D’un premier achat avant d’en réaliser plusieurs ?
Les revenus doivent-ils être perçus personnellement ou l’objectif est-il de les réinvestir ?
Le patrimoine est-il destiné à être conservé pendant de nombreuses années ?
Existe-t-il déjà un objectif de transmission ?
L’investissement est-il réalisé seul, en couple ou avec d’autres membres de la famille ?
Ce n’est qu’après avoir répondu à ces questions que l’on peut véritablement réfléchir à la structure.
On ne devrait pas créer une SCI parce qu’on investit dans l’immobilier.
On devrait créer une SCI lorsque la SCI répond aux objectifs de l’investisseur.
La nuance paraît évidente. Dans la pratique, elle change beaucoup de choses.
Dans le cadre d’une société, attention à l’ordre des étapes
Lorsqu’une société doit acquérir le bien, la chronologie devient particulièrement importante.
C’est un sujet auquel nous accordons beaucoup d’attention au Cabinet Balzac.
Créer immédiatement une société peut sembler logique.
Pourtant, si le financement bancaire n’est finalement pas obtenu et que l’acquisition n’aboutit pas, l’investisseur peut se retrouver avec une société devenue inutile, mais qui continue à générer des formalités et des obligations.
Sécuriser le projet avant de finaliser la société
Notre approche consiste donc à travailler d’abord sur le projet.
Nous réalisons un audit afin de comprendre la situation des investisseurs, leurs objectifs et l’opération envisagée.
Lorsque la création d’une société apparaît pertinente, nous travaillons ensuite sur sa structuration et sur le projet de statuts.
Ces éléments peuvent alors être présentés à la banque avec le compromis de vente afin d’avancer sur le financement.
La constitution définitive de la société peut intervenir lorsque le projet est suffisamment sécurisé.
L’objectif est simple : éviter de créer une structure avant de savoir si l’opération qu’elle doit porter pourra réellement être réalisée.
Votre premier investissement doit aussi être pensé en fonction du suivant
C’est probablement l’un des points les plus importants.
Lors d’un premier achat, l’investisseur pense naturellement au bien qu’il est sur le point d’acquérir.
Nous cherchons également à comprendre ce qu’il souhaite faire après.
Parce que les décisions prises aujourd’hui peuvent conditionner la suite.
Pourquoi se faire accompagner avant d’investir ?
Lorsqu’un investisseur vient nous voir après avoir acheté son bien, nous pouvons évidemment l’accompagner.
Mais certaines décisions ont déjà été prises.
Le bien a été choisi.
Le compromis ou l’acte a été signé.
Le financement est défini.
Le mode de détention est parfois déjà figé.
Les possibilités d’optimisation sont donc nécessairement plus limitées.
Cabinet Balzac : accompagner l’investisseur avant, pendant et après son acquisition
Le Cabinet Balzac est un cabinet d’expertise comptable créé en 2012 et spécialisé dans l’immobilier depuis 2019.
Nous accompagnons les propriétaires bailleurs et investisseurs immobiliers, notamment en location meublée LMNP et LMP, ainsi que dans leurs projets réalisés au travers de sociétés immobilières : SCI, SAS, SASU, holdings et groupes immobiliers.
Notre approche repose sur la complémentarité de ses deux fondateurs.
Sandra, expert-comptable et juriste fiscaliste, intervient sur les dimensions comptables, fiscales et juridiques des projets.
Pascal, ingénieur et investisseur immobilier, apporte également une lecture économique des opérations et de leur développement.
Cette double approche nous permet de ne pas regarder uniquement la comptabilité qui suivra l’investissement.
Nous nous intéressons d’abord à l’investissement lui-même et à la stratégie dans laquelle il s’inscrit.